河南西华县:“太平洋.西华城”违规售房_

但如今在地处豫东平原的西华县城,无证售楼现象较为严重,为了尽快回笼资金,不少楼盘都在打“擦边球”,搞“排号认购”,边卖边补办手续。近日,有市民向记者反映称,由太平洋商贸公司斥巨资打造的楼盘《太平洋.西华城》在五证不全的情况下,公开认筹售房,违规销售。

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8月24日上午,在西华县行政新城迎宾大道太平洋.西华城售楼部旁边,一群众告诉记者:“西华城”项目位置很好,开发商现在预售。现在没有取得应有的合法手续,我们反映新县相关职能部门,但西华县这些职能部门简直是不作为”。

当天记者以购房者身份来到旁边“太平洋.西华城”项目的售楼部,一女置业顾问向记者介绍现在处于排号认筹阶段。现在买的是一期房子,有别墅及商铺,现在就开始认筹,可以享受很多优惠政策。 记者质疑该楼盘还没建成是否有人交钱,置业顾问明确告诉记者现在登记就开始是认筹了,现有很多人交钱排号。

记者在该“太平洋.西华城展示中心”没有看到“五证”。该售楼人员坦言,目前还没有办理完“五证”,如果按国家规定必须得“五证”齐全才可以销售,但是在西华县都不是很正规,基本上在前期都可以交定金把房子定下来,叫认购不算开盘,定房可以交钱,和公司签订定房协议,公司开收据,房定下了就不用担心以后会涨价,预售许可证办下来后再签订正式购房合同。 当记者提出因楼盘五证不全担心无法办理房产证时,售楼人员告诉记者,根本不用担心,开发商很有名气。要钱有钱,要人有人,实力很强,“这个项目西华县政府主要领导都很支持,开发商跟当地政府领导关系都很好。

国家住建部等相关部门早就明确要求,房地产开发商销售商品房,必须具备 “五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用,不得参加任何展销活动。

当地一位知情人士对记者表示,对于开发商而言,预售资金是其开发资金中的一个重要来源。许多开发商特别是中小房地产开发企业资金链很紧张,在如今土地成本不断上涨的情况下,拿到土地后往往面临巨大的资金缺口。提前向购房者收取预付款,无疑能融到相当一部分资金,这样就可以不向银行贷款或少贷款,减少自己的风险和经营成本。 西华县太平洋.西华城楼盘至今未见任何合法手续,系违章、违法建筑。“五证”缺失,却能够开工建设并光明正大的销售,西华县国土,规划、建设、房产管理、执法局等部门应该尽职查处。

西华县太平洋.西华城楼盘违规销售已经是生米做成了熟饭,而新县各相关部门却在各自的监管职责范围内似乎都漫不经心,难道就放任这些楼盘开发商违规销售,让购房者的利益得不到保障,让政府职能部门的监管职责在开发商的违规操作中默默流失吗?对于太平洋.西华城五证不全的楼盘,我们还将继续关注

想买个“大棚房”过田园生活? 快打住,这是违法的

想买个“大棚房”过田园生活? 赶紧打住吧,这是违法的

  在农业园区建个大棚、通上“水电路”就能对外出售、出租?购买者以较低的价格就能够拥有一片土地,稍加装修就可以满足城里人所谓的“田园梦”?对此,荥阳坚决对“大棚房”说“不”。从9月29日启动“大棚房”问题专项清理整治行动到10月9日,荥阳已清理整治“大棚房”9736平方米。
  何为“大棚房”?
  “大棚房”是以农业大棚为名进行非农业建设,承租方建蔬菜大棚时,在旁边或内部建设“配套用房”,对外租售,被俗称为“大棚房”“大棚别墅”。据了解,“大棚房”已经触及农地保护红线,属违法建设,全国已开展“大棚房”问题专项清理整治行动。
  今年2月起,荥阳国土部门就联合相关乡镇,对20余处“大棚房”进行了联合执法,清理整治2500余平方米。
  “农业大棚”里有空调洗澡间
  记者曾在某“大棚房”的“耳房”里看到,除了有少量农具外,还有空调、床、洗浴设施、厨具等。进入大棚里,记者看到除了郁郁葱葱的蔬菜外,还有10平方米左右的土地已硬化,上面有电脑、餐桌、摇椅等。
  目前,该“大棚房”已还“农业大棚”的原貌。记者见大棚内已没有非农设施,原本硬化的土地已耕种,蔬菜长势喜人。“耳房”内非农用具已搬离,存放着农具和少量农产品。该“大棚房”的负责人告诉记者,以往为了利益而擅自把“农业大棚”改为“大棚房”对外出租,现在已认识到这种行为触及了农地保护红线,触犯法律,也不利于安全,今后绝不会再建“大棚房”,让“农业大棚”发挥其真正作用。
  全国清理“大棚房”
  9月,全国“大棚房”清理攻坚战打响以来,工作开展由部门推动转为当地政府强力全面推进工作。9月29日至12月,荥阳在全市范围内集中开展“大棚房”问题专项清理整治行动,成立以市长为组长,荥阳市农委、国土、纪检监察、规划、供电等部门及乡镇、街道主要负责人为成员的“大棚房”问题专项清理整治行动工作领导小组。
  荥阳在原有排查和整治的基础上,对“大棚房”及农地非农化进行再次排查,坚持按照“县不漏乡、乡不漏村、村不漏组、组不漏地”标准,逢园必入、逢棚必进、逢棚必查,逐个入园入棚现场核查,登记造册,建立问题台账,共排查出涉嫌违法违规“大棚房”建设的企业有29家、问题大棚189个、问题“耳房”593个。目前,荥阳已整改问题大棚135个,问题“耳房”570个。
  据介绍,从10月12日至11月30日,荥阳进入集中整治阶段,集中开展问题查处、整治整改和问责追责;从12月1日至20日进入建章立制阶段,完善政策规定,规范监管机制,建立问题巡查台账,对设施类型、建设规模、作物种类、项目来源等逐一建档立卡,促进设施农业健康发展。
  举报“大棚房”打12336
  按照河南省政府统一部署,各市、县已全面启动“大棚房”清理整治专项行动。违法建设“大棚房”的企业或个人,务必抓紧自行整改,立即拆除和复耕,拒不整改的,将从严从重查处,依法追究法律责任;群众对发现的“大棚房”违法线索,可拨打“12336”国土资源违法举报电话进行举报。
  认清“大棚房”的危害
  不受法律保护
  “大棚房”属未经政府及有关部门依法批准,擅自占地进行非农建设的违法项目,无相关手续和合法产权,不受法律保护。“大棚房”以设施农业项目为幌子,以种植、养殖管护用房为借口,违法占用耕地,严重违反《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、四十三条、四十四条的规定。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十四条、七十六条的规定,应退还非法占用土地,没收地上建筑物或限期拆除复耕,并处以罚款,构成土地犯罪的,将移送公安机关,依法追究当事人的刑事责任。
  存在安全隐患
  “大棚房”与合法合规建设的“农业大棚”有本质区别,其主要用途是生活居住、观光休闲、商业经营等,脱离农业实际,损害农民利益。绝大多数“大棚房”由简易塑料板、塑料薄膜或劣质板材等拼接搭建而成,主体结构极其简单,均无配备消防设施,存在极大的安全隐患。一旦出现恶劣天气或发生火灾,将对“大棚房”本身和内部居住人员造成严重损害和生命威胁。

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

这一波楼市,造就一批正在狂奔的黑马。其中,来自重庆老牌房企的华宇集团就是其一。

相交于常被放在媒体聚光灯下的龙湖、金科、东原等渝派地产商,这家深居建筑特色的华宇一直以来比较低调,对掌舵人蒋业华,外界也知之甚少。

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

觅窝君发现,华宇的急速扩张,尤其是省外拓展,正是基于去年全国多个重点楼市快速升温之时,与其他房企一样,加入抢地大战。

比如去年2月,重庆华宇斥资逾20亿元首次杀入房价飙涨中的合肥楼市,抢下蜀山区一幅地块,溢价率121.6%。与其他房企一样,只要能拿地,不惜资金代价。

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

从华宇大事记看,2017年成为重要里程碑,该年先后进驻合肥、沈阳、长沙、武汉、宁波、 余姚、太仓、常州、徐州。

高速扩张让华宇这匹黑马迅速跃入公众视野。相对于过去几年“稳字当头”,当前风格明显不一样了。比如2016年楼市艰难时刻,蒋业华在罕见接受重庆媒体采访时说,“我认为更为重要的是稳中求进,“稳”是目前最好的策略。”

虽然当前颇受媒体聚光灯曝光,对外界其内部实际情况却知之甚少。觅窝据通过一份权威报告进行详细解读。

基于去年疯狂拿地扩张的基础之上,华宇集团今年的策略是“稳西南、强华东、拓华北、进中原及珠三角”,新进入城市 7 个,城市布局累计达到 21 个,具体策略是联盟抱团,做大规模。

早在去年3月,华宇与旭辉签署战略合作协议。这成为华宇转型发展的一个重要里程碑。

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

按照当时的官方报道,华宇旭辉此次战略合作规模将达到500亿级。华宇集团总裁余江也说了一句肺腑之言,“在这个时代,想要取得更大成功,必须懂得如何“分享”,这已经成为人们的共识。”

2017年,华宇集团实现营业收入34亿元,同比剧增211.8%,基于极速扩张拿地等的影响,经营现金流金额为-20.5亿元,2016年则为13.56亿元,去年末账面现金22.15亿元,同比下降41.8%,资产负债率达61.25%,同比增加近6个百分点。

相比去年,华宇集团今年上半年实现营业收入近35亿元,比去年同期微增1.73%,但超过了去年全年收入,实现净利润4.83亿元,同比增幅64.4%。

截止6月底,华宇集团总资产582亿元,同比增幅13.4%,但在总资产中,涉及总负债就接近400亿元,资产负债率达到68%,增幅明显。相比同行,华宇这个债务率还算行业较低水平。

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

值得一提的是,华宇给出的销售成绩是上半年实现签约销售131 亿 元,同比增加126%。从克而瑞数据看,差别不算太大,在其排行榜中位列82位。

随着华宇急速扩张,人才也加速流动。早些年,颇受重视的华宇集团总裁张为耕一度奔走黑马新鸥鹏,业内一片哗然,但如今台子大了,自然能招凤,年初迎来曾先后在龙湖、绿都和俊发担任高管的地产猛将周德康。

觅窝君获得最新消息,尽管受严厉调控影响,行业开始下行,但华宇集团怀抱比之前更大的扩张野心。其将坚持全国化战略,聚焦重点区域,加大联合力度,做大地产规模。

2018年下半场,华宇表态说将坚持“做强西南、做大华东、做好中原、做实东三省、拓展京津冀和珠三角”,努力实现重点区域的突破。与年初相比,西南从稳到做强,华东从强化到做大。

揭幕“黑马”华宇:负债率68%,半年销金131亿

华宇集团还透露,将加大收并购力度,探索产业合作模式。加大联合力度,加大与土地、资金、资源方的合作,引入金融战略合作。

两年前,蒋业华曾以华宇负债率不到60%为傲。如此偏低的负债率,曾限制了华宇扩张步伐,但在低迷期保存了实力,这是其他激进性民营房企老板想都不敢想的,也是求之不得的。其说,“在目前的市场大背景下,更需要现金为王,需要有大量的现金流,资金要周转快。”

在当前涉房信贷等持续收紧之际,如今普遍高负债率的大型房企,哪个不需要真金白银的现金支撑?

咋回事?男子买二手房 刚搬进去竟收11万天价罚单

喜迁新居本来是高兴事儿吧?

可郑州的任先生搬进新家,

一天也没高兴起来,天天欲哭无泪。

如果用一个字形容任先生的心情,那就是一个字:冤 !

事情从何说起呢?

任先生家住郑州市郑上路16号院

买了二手房喜提新家之后,

一张从天而降的巨额罚单,

直接把任先生全家都吓懵了。

啥?11万?

买个二手房,

任先生到底犯了什么大错,

怎么能招来这么重的处罚?

原来,电力公司最近在排查线路时,检查到任先生新家的电表从2014年10月起就不正常,存在窃电行为。电力公司立即通知现在的户主任先生,将要对他开出11万的天价罚单!

任先生冤枉得只想哭!因为这套房屋是他们在今年购买的二手房,已经窃电四年,这明显不是他所为。

目前电表已被拆除,任先生也赶紧联系了原房主。

不过原房主也十分肯定地表示,偷电的事儿跟任先生没有关系,一切后果也不需要任先生来承担。那么,到底任先生替谁背了这么贵的黑锅?电业局也在调查中。

虽然事情还没查清,任先生家里的电却已经被断供了,一到晚上,家里就得点蜡烛。

就在记者截稿时,有了最新消息:

原房主愿意清算这笔费用,在结清之后电力公司也会正常供电。

但愿这事能尽快进行,别让任先生再背这锅了。

其实,这种水电过户不及时的情况,恐怕很多人买二手房都遇到过吧?谁曾想,这里面竟然藏着这么大的坑,@所有人,这事儿真得当心了!买二手房,水电过户也要仔仔细细看清楚了,及时过户,明白过户!

二手房购房陷阱有这些,你知道吗?

(1)房主陷阱

有些二手房看上去条件不错,价格也合理,但是接待你看房和收取押金甚至定金的人却不一定是房主,这些人往往收了钱之后就不见了。不少人有一种先入为主的想法,既然住在这间房子里,那么应该就是房主或者房主亲属,实际上不一定。

不少人就是利用这种方法骗取押金,定金甚至房款,前两者较多,毕竟要交房款的时候人还是会小心一点。所以,二手房买卖最基本的是要确定跟你谈业务的是房屋所有者,这样他才有权处理房子。

(2)产权陷阱

因为中国的经济体制的多样化,所以房屋产权有很多种,其中不少房屋是没有完整产权的,不能参与交易或者有着很多的交易限制条件。一些人在没有弄清楚房屋产权的情况下,就匆匆忙忙跟房主拍板,交钱,签订协议,最后却发现因为各种原因无法过户,成为产权陷阱的受害者。

(3)物业陷阱

二手房是处于使用状态或者使用过的状态,其物业费用也就产生了,比如说水电煤气,有线电视,电话等,有些人在看房验房的时候主要看房屋的质量和价格,忽略了这些隐性的因素。

等到过户入住后,才发现这些费用都处于欠费或者停用状态,要想正常使用,还必须替前面的房东把这些欠费和罚款补交上,多出一笔冤枉钱。

(4)租户优先权陷阱

在中国,法律规定房屋的租户是有房屋的优先购买权的,不少二手房也是处于出租的状态,在租户没有声明放弃优先购买权的情况下,你如果仅仅是跟房东谈妥,还是可能会遇到障碍的。买卖双方签订了购房合同,办理了过户手续,买方还是有义务履行原租户的租房协议的。

(5)一房多卖陷阱

因为房屋从签合同到过户有一定的时间和空隙,于是有些黑心房东就利用这些空隙时间做起了文章,同时跟多个客户接触,然后收取不同的客户的购房款项,签订购房合同,这些东西不到办理房产证过户的时候是看不出来的。

于是大家都成为了房东一房多卖的受害者,而房东可能就卷款跑路了,留下一堆纠纷给你们。

二手房买卖,必须要看清楚产权,确认产权所有人,然后弄清楚房屋的一切费用状况,确定后签订合同,迅速办理过户,不要拖拉,防止节外生枝,产生一些变故,带来麻烦。

成都“最贵地王”被指生不逢时,东原地产可能骑虎难下

成都楼市进入下半程,开发商推盘的节奏明显快了起来,你方唱罢我登场,大有群雄混战,逐鹿天下的态势。

上周,觅窝君报道了“温江地王”凉凉的消息,引起了购房者和业内的广泛关注,甚至被 “米宅米宅” 引用。

不过前脚,温江地王还没凉透,紧跟着,成都最贵的地王—东原红牌楼项目就要亮相了。

业内人士表示:这宗地王可以用 生不逢时 来形容。在楼市被严格调控的当下,市场并没有给予过高的期待,只是感慨:真正的勇士敢于直面惨淡的人生,敢于正视淋漓的鲜血!

★地王前世 | 17200元/㎡楼面价打破天花板★

每一宗地王,都有一战成名的光辉瞬间,属于东原红牌楼的是2017年4月6日。2017年是成都土地市场较为活跃的一年,由于各大开发商对于未来盲目乐观,所以往往不惜豪掷重金疯狂拿地。

终于在4月6日这天,市场对于土地的饥渴 集中爆发 。

当天,成都共计出让8宗地块,据称此次土拍报名开发商达到了上百家,创下了成都参加土拍开发商的新纪录。经各方角力后,东原地产成功以总价3.48亿元、楼面价17200元/平方米摘得五号武侯区红牌楼地块。

4.6土拍情况/图想住

东原拿下这宗地王,既有天时(熔断后抽签抽中),更有地利。

此前,东原收购的远雄30.3亩地块刚好在地王旁边,这两宗土地可以连在一起,摊平成本,从项目布局角度来说,没有谁比东原更合适这块土地。

不过令东原没想到的是,这个成都 最贵地王 的头衔,一戴就是1整年,而且在未来很长一段时间,都不可能有人能超过!

★地王今生 | 小高层 TOP系★

对于地王,尤其是最贵地王,许多人的态度是又爱又恨,不过大家最关心的还是:地王到底长啥样,是什么产品?据了解,项目案名叫:东原·印长江,是最贵地王结合远雄地块打造的TOP系产品。

项目海报,图源网络

今年2月27日,该项目取得建筑许可证,从建筑施工总平图来看,项目将由3栋楼、8个单元组成,均为小高层。其中,1、2号楼高8层;3号楼高7层,并包含一层高度5.7米的底商。

项目规划图,图片来源:成都规划局

项目外立面

从前期推广宣传来看,东原·印长江将主推180-240㎡酒店场景大宅,而销售人员对此的解释是:通过精装修、居住环境等方式,让业主享受到5星级酒店的待遇。

★地王后续 | 面临3大挑战★

成都不缺高端项目,缺的是好故事,从目前来看,东原·印长江讲故事的能力还远远没达到外界的期望。

1. 品牌认知

东原将产品分为4个系列:TOP系、山樾系、时光系、晴天系。

此前,东原在成都共推出9个项目,都是偏都市青年的晴天系(如东原晴天见,东原亲亲里)和改善的时光系(东原时光道),此次直接推出TOP系产品 印长江,市场会不会接受还是一个未知数。

可以说,东原能否重新树立品牌形象,拔高品牌调性,是印长江被认可的关键。

2. 竞品竞争

随着成都地位的崛起,推出TOP级产品已经是各大开发商的标配,如保利悦系、龙湖原著系、金科博翠系、蓝光雍锦系等等,东原印长江将在大市场中,面对这些极具竞争力的同类产品。

不仅如此,在同区域板块上,竞争更是进入了白热化阶段。同处武侯区的高端项目还有:金茂府、龙湖天宸原著、西派城、金科博翠府、蓝光雍锦世家和保利花园,而这些项目大都是去年拿地,今年已经亮相或者推进了市场。

武侯区云集了大量高端项目

为了差异化竞争,东原特意强调“酒店场景大宅”,强调5星级酒店式服务。

觅窝君认为这个策划一定是从碧桂园跳槽过来的,深谙“ 给你一个五星级的家” 理念。不过目前成都最好的物业是仲量联行,第一太平戴维斯等专业机构,开发商自营的物业中,做的比较好的有龙湖,绿城,万科等等,并没有东原物业。

而且服务是一个非常主观的体验,我们用百分制来计算。没有服务是0分,有服务是60分,好服务是80分,优质服务是90分。

从没有服务到有服务(0分到60分),体验反馈是非常明显的;

从有服务到好服务(60分到80分),体验反馈一般;

但是从好服务到优质服务(80分到90分),对大部分人来说几乎是很难感受的到的,基本上,大家还是在同一起跑线上。

3.价格危机

地王面临最大的问题不是市场认不认可,而是价格!

目前成都实行严格的限价政策,整个成都连2万的项目都没出现,更何况是开发商预想的那个价格,虽然房管局表示要研究地价和房价联动机制,但目前来看,控房价明显更为重要!7月31日,中央明确强调:坚决遏制房价上涨。让这些地王的未来又蒙上了一层迷雾,纵观全国来看,地王最后亏损或者勉强保本的可能性更高。

总的来说,觅窝认为东原·印长江的亮相是好事一件,毕竟开发商花巨资买地,也是要赚钱的。不过温江地王的案例还历历在目,这个最贵地王又会遇到哪些现实问题?大家拭目以待。

成都路桥“易主”落地,刘氏兄弟执掌帅印

历时7个月之久,成都路桥“易主”尘埃落地。

最新消息显示,四川宏义嘉华实业协议收购成都路桥原实控人郑渝力及旗下的道诚力实业合计大约1.23亿股顺利完成过户。

这意味着宏义嘉华的间接实控人刘峙宏可以暂时松口气了。刘另一显赫身份是成都达州商会会长,却一直很低调。

成都达州商会会长、宏义集团董事长刘峙宏(右)

说实话,刘峙宏实力不凡,谈判强势。6月7日,成都路桥补充协议公告,刘峙宏支付收购上述股权砍掉了近2个亿,从17.17亿元减到约15.45亿元,每股成本12.59元/股。

随着手上筹码发生重大变化,成都路桥董事会也开始躁动不安。公告透露,现任董事长周维刚等多名“内阁”成员集体辞职。

识趣者都很清楚:既然幕后老板都换了,成都路桥重新组阁也是必然的。这边宣布集体辞职,那边就递过来控股方宏义嘉华的董事补选议案。

一揽子候选议案告诉我们,宏义嘉华要入阁5个董事,包括刘峙宏及其弟刘其福、向荣、孙旭军、熊鹰五人,从其履历来看,他们均是推动宏义集团商业帝国的核心成员。

有些蹊跷的是,宏义嘉华的董事长是刘峙宏,实控人却是其弟刘其福,而宏义嘉华的控股股东是宏义实业集团,业内俗称宏义集团,刘峙宏是董事长。

宏义集团副董事长刘其福

7月中旬以来,成都路桥的股价毫无征兆地突然异常暴涨,被迫停牌核查,但最终查无结果。但从补选的5人团队来看,从业领域主要是宏义地产或宏义资管。

成都达州商会对外透露,宏义集团目前在成都、攀枝花、达州、九寨沟等四川省重点二级城市和著名风景名胜区储备了逾万亩优质土地,预计可开发面积超300万平方米。其中,正在推进青羊区超过3000亩土地整理项目。

花了15亿元买个壳之后,宏义集团必将面临旗下优质资产何时注入的问题。觅窝君了解到,宏义旗下特色项目主要是位于川、藏稀缺旅游项目,比如牛背山景区、九寨云顶等涉文旅酒店。

经查询,宏义集团旗下宏义资产于2016年傍上四川省国资旗下四川能投集团子公司——四川能投新城,合资成立西部印像文旅公司,核心项目就是投资16亿元的得意之作——九寨云顶。

据其透露,目前已有8个签约项目和2个在谈项目,拥有累计超4000平方公里旅游景区开发权。签约项目中,仅七藏沟、牛背山、九寨云顶-南坪古镇、神仙池等4个项目合计拟投资超过100亿元。

值得一提的是,宏义集团目前已搭上北京体育文化产业集团、广东宜化集团、河北卓达集团等一线区域巨头,试图杀入体育旅游产业、康养产业、城市更新、PPP等热门领域。

一位券商人士表示,宏义暂时不会注入资产,当前以稳定路桥的业绩为重,未来把旅游区项目打包装进去是很有可能的,也是资本市场很买账的。

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开发商“抱团”处置小地王,火爆楼市“哑火”?

历来,楼市多豪赌。

曾缔造过不少起死回生的大腕传奇,也演绎了一幕幕跌倒之后从此消失的过眼云烟。

如今,谁还敢把“房住不炒”当儿戏?多重利空乌云压顶。

一贯长袖善舞的开发商,该怎么办?

前不久,央企中交地产对外披露消息称,该房企成功参股四川雅恒房地产开发有限公司,并对其注资2.3亿元,2年期限,年化成本8%。

觅窝君发现,四川雅恒成立于今年4月中旬,注册资金1亿元,出资股东是号称“华南五虎”之一的雅居乐。2天后,竞得新津县五津街道古家社区6组、7组,红石社区2组,用地面积6.6万平方米,1.0﹤容积率≤2.5,起拍价750万元/亩,成交单价1054万元/亩,成交楼面价6324元/平方米,溢价率40.5%。

当天,紧挨着雅居乐这一地块的是来自北京的金融街控股拿下的相邻地块,其用地面积6.24万平方米,1.0﹤容积率≤2.5,起拍价750万元/亩,成交单价1039万元/亩,成交楼面价6234元/平方米,溢价率38.5%。

插一句话,去年7月,金融街区控股斥资6.7亿元收购成都中逸实业有限公司90%股权,首次布局成都并获得“成都市锦江区暑袜北二街60号地块,规划总用地面积6505平米,规划总建筑面积76902平米。其北临华兴上街,西临署袜北二街,南临总府大厦,东临华兴苑;土地性质为商业服务业用地兼容二类住宅用地。

图:金融街成都主城项目概念图

不过,雅居乐却发现自己吃不消,就一并引入了两大地产巨头,一个仍是金融街控股,以方便连片开发,另一个就是中交地产,从持股比来看,金融街控股占股34%最多,而雅居乐和中交地产均为33%。

在大成都范围内,2018年上半年如雅居乐、卓越、金融街、金隅、美的、金科和新城控股等地产黑马高频拿地,成为支撑成都土地市场持续火热的重要推手。

新津作为成都三圈层的一员,在历经去年二圈层如双流、温江、龙泉等楼面地价先后破万之后,火爆的行情迅速传染到三圈层,新津楼面地价飙涨到6000多元只是三圈层地价爆发的一个缩影。

不少开发商朋友私下说,成都调控越来越严,购房需求外溢,而中心城区优质供地偏少,他们只好到周边近郊或远郊看看,拿低价地。

但成都“515”新政的推出,一个亮点是全域限购,这意味着之前被热炒的二、三圈层顿时变得安静下来,中心城区热点楼盘中签率也随之提高,需求从外围向内侧回流明显。

更重要的是,二三圈层作为成都推进新型城镇化的主战场,比如青白江为打造国际铁路内陆港,棚改拆迁规模惊人,而当前棚改货币化减速已成不争的事实,助推三四线房价快速上涨的一大因素或被严重削弱。

从全国来看,北京作为全国楼市的风向标,当地楼市也开始呈现走衰迹象。

当前,多重利空叠加,除了棚货币化放缓之外,社会消费零售总额创下15年来新低,A股市场暴跌,开发商融资持续收紧,商业贷款利率不断提高及放款周期一再延后,各地新一轮调控升级。

Wind数据显示,2017年全年,136家上市开发商平均负债率79.1%,创下2005年以来最高位,债务总额较2016年增长33.3%,高达6.59万亿。其中,负债超过百亿元的房企总计67家,占比49%;负债超过300亿元的房企37家,占比27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。

据报道,绿城等开发商已要求加快销售回款。同策研究院表示,预计三季度房企大幅降价。

美的置业集团上半年净利下滑44%,扩张拿地耗血175亿

暴增、猛进、飘红……对于上市房企而言,上半年确实是一个可喜可贺的收获季,连那些不常被关注的诸如万通地产、中洲控股、广宇发展等净利增幅数倍之多。

去年以来借势房价持续疯涨,一批黑马房企如中梁、祥生、美的、俊发、新力、卓越等脱颖而出,但绝大多数为非上市开发商。对于他们而言,一直披着一身神秘面纱,否则怎么能冠以“黑马”呢?

当前,最积极的莫过于第三方的排名机构,非常热衷对外发布全国开发商的销售数据等,但数据真假莫辨,全靠排名机构自身信誉。此前,多家媒体曾曝出机构排名数据打架一案,在地产圈闹得沸沸扬扬。

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近日,觅窝君独家获得一份来自“黑马房企”美的置业(此处特指美的置业集团有限公司,以下简称美的置业)上半年的权威经营数据(美的置业集团有限公司公司债券2018年半年度报告),进一步揭开这家开发商的家底情况,希望为业内多一份参考。

上半年,美的置业实现营业收入65.6亿元,同比增幅12.2%,归属于母公司股东的净利约3.9亿元,同比下滑44%。

对于净利较大幅度下滑,美的置业前述报告解释说“上半年有一批项目进行了土地增值税清算,且本期清算的项目土地增值税税率偏高”所致。

美的置业上半年净利不乐观,直接导致其EBITDA(利息保障倍数)只有0.56倍,相较于去年同期1.47倍则直线下滑61.9%。这直接关系到债权人能否按约收到付息款。

截止今年6月底,美的置业的资产负债率创下新高,达到大约87.9%,同比增加1.48个百分点。觅窝君细看美的置业当前资产负债结构不难发现,上半年末存货余额近900亿元,同比剧增约58%,占总资产比例约66%,如果算上其他应收款,该比例达78%。相对于而言,该房企账上现金余额180.4亿元,占总资产比例仅占13%。

值得一提的是,上述存货与现金也不都是自由的,截至6月末总受限资产达102.4亿元,占该房企净资产62%。

实际上,存货猛增主要是美的置业此前迅猛扩张拿地,对后市预期也较乐观,但当前楼市风向大变,“遏制房价上涨”、严厉调控成主基调,那么高存货就绝对不是一件好事。

以新进入城市如成都为例,去年美的置业在崇州和青白江一共拿下两个地块,楼面地价仅为2700元/㎡、3025元/㎡,净用地面积分别是92.6亩与76.6亩,今年4月份又在彭州拿下2个地块,单位楼面地价在2000元刚出头,,有一定的溢价率。

从其风格看,延续了美的置业在华南大本营聚焦于三四线城市的策略,在西南地区曾深耕贵阳,即便是杀入新一线成都,全部是三圈层。

对于拿地和销售数据,上述报告并未对外披露,所以我们只能参考第三方机构。以中国指数研究院为例,上半年美的置业获取销售金额531亿元,排在全国房企第34位,实现销售面积515万平方米。就拿地而言,美的置业上半年耗资175亿元,实现拿地面积293万平方米。

年初,广东美的置业有限公司变更为美的置业集团有限公司,更名的背后是做大做强的野心。公开信息显示,该美的置业的野心是力争发展规模年均递增20-30%。相较于风格激进型的一线民营房企动辄提出50%甚至70%的高速增长目标,其明显要理性一些。

据觅窝君观察,为了迅速扩张规模,美的置业开始迅速发展朋友圈伙伴资源,比如结盟旭辉、金科、万达等地产巨头,以及一些产业跨界资本大腕。

经查证,美的置业之母公司为美的建业(香港)有限公司,最终母公司为美的建业(英属维尔京群岛)有限公司,实际控制人为何享健先生和卢德燕女士。

为了规模扩张搭建境外融资平台,去年11月份,由何享健家族实际控制的美的置业控股有限公司在开曼群岛注册成立,并在今年5月底向港交所递交IPO申请书,但这一举动遭媒体质疑,称其或为圈钱。

美的置业控股有限公司的股权结构也极为复杂,普通人并不容易理清楚内部关系。截至目前,该房企的IPO事项暂无最新消息。

依此来看,按照行业人士的说法,美的置业控股有限公司股权构架跟很多已经在香港上市的内房股一样,实际上就是为了方便在港上市而设计的,其本身并无实际业务,而是通过一系列股权控制关系将实际产生房地产开发业务的内地企业(美的置业集团有限公司)纳入财务报表。

劲爆!母公司巨亏13亿,这家房企“疯卖”资产

对于城投类公司,从没有哪家能像云南的这家伙表现得如此生猛。即便是同处大西南的中天城投,也无奈甘拜下风,宣布退出房地产。

之所以它猛得很,从觅窝君观察来看,很重要的一个动向是插手四川,比如与“成都会展大王”邓鸿结缘,一番数十亿的复杂资本运作,令人眼花缭乱,外界吹嘘其将干掉北辰实业跃升为“中国会展之王”。

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图:“成都会展大王”邓鸿及成都新会展中心

8月17日,云南城投宣布进军四川凉山,拿出3.63亿元拍下冕宁县两幅地块,打造康旅城项目。此举意图明显,就是配合当地开发冕宁新区,总投资120亿元,开发期长达8年。

从规划看,该文旅项目涉及冕宁老县城以东约0.5公里,约2500亩左右的安宁河两岸用地投资建设。其中,安宁河西岸现有存量地块约220亩,霖雨公园地块约235亩,安宁河东岸约1000亩(首期用地354.6亩),安宁河东岸远期拓展用地约1000亩。

图:冕宁新区概念图

颇为牛逼的是,在拿地之前这个项目就已隆重动工,云南城投母公司云南省城投集团的董事长许雷亲自出席,四川省政协副主席、凉山州委书记林书成等也亲历现场。

别急!作为一个边缘县的冕宁,之所以成功敲定百亿级投资,自然离不开邓鸿牵线搭桥。当时,邓鸿主要身份是成都会展旅游集团董事长、成都环球世纪会展旅游集团副董事长,而成都环球世纪会展旅游集团董事长正是前文提及的许雷。

许雷代表的云南城投,在四川砸下巨资,成了当地的座上宾和摇钱树,可谓风光无限。不过,风光背后暗藏巨大的隐忧乃至风险。

一个最直观的案例就是川瑞发展拟退出与云南城投合作开发的都江堰龙门山青城山谷项目开发,前者背景显赫,背靠川铁投集团和川发展,但项目实施单位成都民生喜神2012年拿下615.3亩地之后一直未动工,中途市政道路规划又横插一杠,让这个项目颇为尴尬,面临逾期不动被罚款或土地被收回风险。

更为匪夷所思的事情还在后面,且听觅窝君一一道来。最为显著的就是云南城投密集甩卖旗下优质资产,如果放在一线房企,抢都抢不到呢,哪像它到处往外抛售。

8月9日,来自四川的清凤地产拟公开竞买云南城投持有七彩云南古滇王国文旅城南区项目近60%股权,虽然卖多少暂时还不知道,但这明显是不得已而为之,因为古滇王国文旅城是云南省重点项目,口岸好,在市场看好的背景下自然吃独食划算,为何要分别人一杯羹?

奇葩之事还不止于此。在此之前不久,云南城投要卖天堂岛置业90%股权,涉及608亩地,以及占地88亩的昆明湖在建工程。天堂岛位于滇池东岸,直面西山风景区,昆明湖自然就不用多说了,如果这种项目都能拱手想让,真想不出这种房企还有什么竞争力?

图:昆明湖瀑布公园,来源:看看云南

当然了,卖一个项目就能让业绩超牛逼!比如卖掉88亩昆明湖在建工程,产生的利润可能占云南城投最近一个会计年度经审计净利润的50%以上。

卖绝不止于此,这里不一一列举。不可意思的是,这家房企“卖卖卖”之外,还在疯狂“买买买”,比如拿下沈国军旗下银泰系的地产业务、邓鸿旗下环球文旅集团等,这还是大的,小的更是多如牛毛,背后的商业逻辑实在不像一家城投公司。

问题是,它为何疯狂“卖卖卖”优质项目?从卖的直接表象看,云南城投就是很缺钱,还一直不断发公告借钱。

一个更深层次的问题是,母公司云南省城投集团似乎已出了问题,一份权威报告数据透露,该集团去年实现净利接近21亿元,但今年一季度却巨亏13.62亿元,而截至3月底虽有2564.7亿元总资产,但总负债高达2000亿元。

8月15日,多家权威媒体爆出17兵团六师SCP001债出现违约,这是中国首例城投债违约事件,背后的影响值得深思。从云南城投看,虽然流动资产相对充裕,但潜在风险仍然不容忽视。

成都整顿新房装修顽疾:德商等5家房企被约谈曝光

9月7日下午,市房管局、市公安局、市建委、市发改委、市工商局联合召开专题会议,对德商·御府天骄、绿地锦观城、花样年·智荟城等5家在建商品住房装修合同纠纷协商解决不力项目的企业负责人,进行了集中约谈。

会议要求开发企业应高度重视在建商品住房装修合同纠纷化解工作,坚决落实装修矛盾纠纷化解主体责任,务必采取切实有效的工作措施,回应购房人诉求。

要求企业健全装修纠纷化解方案,了解异议,受理投诉,回应诉求;多平台、多渠道加强住房竣工验收前装饰装修工程相关法规政策的宣讲,向购房人普及《商品住房装修问答》,释疑解惑;对于合理诉求整改到位,不合理诉求解释到位;依照已办理的装饰装修施工许可证及装修工程造价咨询报告内容,积极协商完善合同约定,力争短期内取得装修合同纠纷化解实效。

会议要求开发企业公示装饰装修施工许可证、装修工程造价咨询报告等信息,完善公示内容,按规定开放和保留装修样板房。将装修内容的优化、细化及工作进展等及时、准确告知所有购房人,打消购房人疑虑。以合同约定为基础依法依约妥善化解的原则,主动作为,稳定市场预期及社会秩序。

会上向开发企业重申了办理装饰装修施工许可证和装修工程造价咨询报告的必要性和紧迫性。督促未完成的项目按照住建部《建筑工程施工许可管理办法》的规定,尽快办理,并参照《成都市城乡建设委员会关于〈进一步加快推进我市成品住宅发展的实施意见〉的实施细则(暂行)》积极委托工程造价咨询机构出具装修工程造价咨询报告。

对开发企业不主动作为,继续持观望、等靠态度,采取拖延战术,在沟通对话过程中消极应对,未正面回应购房人具体诉求,装修合同纠纷沟通化解不力的,将由市房管局、市建委、市发改委、市工商局、市公安局等部门,依法依规对有关企业进行联合惩处,并将处理情况向社会公布。