成都“最贵地王”被指生不逢时,东原地产可能骑虎难下

成都楼市进入下半程,开发商推盘的节奏明显快了起来,你方唱罢我登场,大有群雄混战,逐鹿天下的态势。

上周,觅窝君报道了“温江地王”凉凉的消息,引起了购房者和业内的广泛关注,甚至被 “米宅米宅” 引用。

不过前脚,温江地王还没凉透,紧跟着,成都最贵的地王—东原红牌楼项目就要亮相了。

业内人士表示:这宗地王可以用 生不逢时 来形容。在楼市被严格调控的当下,市场并没有给予过高的期待,只是感慨:真正的勇士敢于直面惨淡的人生,敢于正视淋漓的鲜血!

★地王前世 | 17200元/㎡楼面价打破天花板★

每一宗地王,都有一战成名的光辉瞬间,属于东原红牌楼的是2017年4月6日。2017年是成都土地市场较为活跃的一年,由于各大开发商对于未来盲目乐观,所以往往不惜豪掷重金疯狂拿地。

终于在4月6日这天,市场对于土地的饥渴 集中爆发 。

当天,成都共计出让8宗地块,据称此次土拍报名开发商达到了上百家,创下了成都参加土拍开发商的新纪录。经各方角力后,东原地产成功以总价3.48亿元、楼面价17200元/平方米摘得五号武侯区红牌楼地块。

4.6土拍情况/图想住

东原拿下这宗地王,既有天时(熔断后抽签抽中),更有地利。

此前,东原收购的远雄30.3亩地块刚好在地王旁边,这两宗土地可以连在一起,摊平成本,从项目布局角度来说,没有谁比东原更合适这块土地。

不过令东原没想到的是,这个成都 最贵地王 的头衔,一戴就是1整年,而且在未来很长一段时间,都不可能有人能超过!

★地王今生 | 小高层 TOP系★

对于地王,尤其是最贵地王,许多人的态度是又爱又恨,不过大家最关心的还是:地王到底长啥样,是什么产品?据了解,项目案名叫:东原·印长江,是最贵地王结合远雄地块打造的TOP系产品。

项目海报,图源网络

今年2月27日,该项目取得建筑许可证,从建筑施工总平图来看,项目将由3栋楼、8个单元组成,均为小高层。其中,1、2号楼高8层;3号楼高7层,并包含一层高度5.7米的底商。

项目规划图,图片来源:成都规划局

项目外立面

从前期推广宣传来看,东原·印长江将主推180-240㎡酒店场景大宅,而销售人员对此的解释是:通过精装修、居住环境等方式,让业主享受到5星级酒店的待遇。

★地王后续 | 面临3大挑战★

成都不缺高端项目,缺的是好故事,从目前来看,东原·印长江讲故事的能力还远远没达到外界的期望。

1. 品牌认知

东原将产品分为4个系列:TOP系、山樾系、时光系、晴天系。

此前,东原在成都共推出9个项目,都是偏都市青年的晴天系(如东原晴天见,东原亲亲里)和改善的时光系(东原时光道),此次直接推出TOP系产品 印长江,市场会不会接受还是一个未知数。

可以说,东原能否重新树立品牌形象,拔高品牌调性,是印长江被认可的关键。

2. 竞品竞争

随着成都地位的崛起,推出TOP级产品已经是各大开发商的标配,如保利悦系、龙湖原著系、金科博翠系、蓝光雍锦系等等,东原印长江将在大市场中,面对这些极具竞争力的同类产品。

不仅如此,在同区域板块上,竞争更是进入了白热化阶段。同处武侯区的高端项目还有:金茂府、龙湖天宸原著、西派城、金科博翠府、蓝光雍锦世家和保利花园,而这些项目大都是去年拿地,今年已经亮相或者推进了市场。

武侯区云集了大量高端项目

为了差异化竞争,东原特意强调“酒店场景大宅”,强调5星级酒店式服务。

觅窝君认为这个策划一定是从碧桂园跳槽过来的,深谙“ 给你一个五星级的家” 理念。不过目前成都最好的物业是仲量联行,第一太平戴维斯等专业机构,开发商自营的物业中,做的比较好的有龙湖,绿城,万科等等,并没有东原物业。

而且服务是一个非常主观的体验,我们用百分制来计算。没有服务是0分,有服务是60分,好服务是80分,优质服务是90分。

从没有服务到有服务(0分到60分),体验反馈是非常明显的;

从有服务到好服务(60分到80分),体验反馈一般;

但是从好服务到优质服务(80分到90分),对大部分人来说几乎是很难感受的到的,基本上,大家还是在同一起跑线上。

3.价格危机

地王面临最大的问题不是市场认不认可,而是价格!

目前成都实行严格的限价政策,整个成都连2万的项目都没出现,更何况是开发商预想的那个价格,虽然房管局表示要研究地价和房价联动机制,但目前来看,控房价明显更为重要!7月31日,中央明确强调:坚决遏制房价上涨。让这些地王的未来又蒙上了一层迷雾,纵观全国来看,地王最后亏损或者勉强保本的可能性更高。

总的来说,觅窝认为东原·印长江的亮相是好事一件,毕竟开发商花巨资买地,也是要赚钱的。不过温江地王的案例还历历在目,这个最贵地王又会遇到哪些现实问题?大家拭目以待。

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