开发商“抱团”处置小地王,火爆楼市“哑火”?

历来,楼市多豪赌。

曾缔造过不少起死回生的大腕传奇,也演绎了一幕幕跌倒之后从此消失的过眼云烟。

如今,谁还敢把“房住不炒”当儿戏?多重利空乌云压顶。

一贯长袖善舞的开发商,该怎么办?

前不久,央企中交地产对外披露消息称,该房企成功参股四川雅恒房地产开发有限公司,并对其注资2.3亿元,2年期限,年化成本8%。

觅窝君发现,四川雅恒成立于今年4月中旬,注册资金1亿元,出资股东是号称“华南五虎”之一的雅居乐。2天后,竞得新津县五津街道古家社区6组、7组,红石社区2组,用地面积6.6万平方米,1.0﹤容积率≤2.5,起拍价750万元/亩,成交单价1054万元/亩,成交楼面价6324元/平方米,溢价率40.5%。

当天,紧挨着雅居乐这一地块的是来自北京的金融街控股拿下的相邻地块,其用地面积6.24万平方米,1.0﹤容积率≤2.5,起拍价750万元/亩,成交单价1039万元/亩,成交楼面价6234元/平方米,溢价率38.5%。

插一句话,去年7月,金融街区控股斥资6.7亿元收购成都中逸实业有限公司90%股权,首次布局成都并获得“成都市锦江区暑袜北二街60号地块,规划总用地面积6505平米,规划总建筑面积76902平米。其北临华兴上街,西临署袜北二街,南临总府大厦,东临华兴苑;土地性质为商业服务业用地兼容二类住宅用地。

图:金融街成都主城项目概念图

不过,雅居乐却发现自己吃不消,就一并引入了两大地产巨头,一个仍是金融街控股,以方便连片开发,另一个就是中交地产,从持股比来看,金融街控股占股34%最多,而雅居乐和中交地产均为33%。

在大成都范围内,2018年上半年如雅居乐、卓越、金融街、金隅、美的、金科和新城控股等地产黑马高频拿地,成为支撑成都土地市场持续火热的重要推手。

新津作为成都三圈层的一员,在历经去年二圈层如双流、温江、龙泉等楼面地价先后破万之后,火爆的行情迅速传染到三圈层,新津楼面地价飙涨到6000多元只是三圈层地价爆发的一个缩影。

不少开发商朋友私下说,成都调控越来越严,购房需求外溢,而中心城区优质供地偏少,他们只好到周边近郊或远郊看看,拿低价地。

但成都“515”新政的推出,一个亮点是全域限购,这意味着之前被热炒的二、三圈层顿时变得安静下来,中心城区热点楼盘中签率也随之提高,需求从外围向内侧回流明显。

更重要的是,二三圈层作为成都推进新型城镇化的主战场,比如青白江为打造国际铁路内陆港,棚改拆迁规模惊人,而当前棚改货币化减速已成不争的事实,助推三四线房价快速上涨的一大因素或被严重削弱。

从全国来看,北京作为全国楼市的风向标,当地楼市也开始呈现走衰迹象。

当前,多重利空叠加,除了棚货币化放缓之外,社会消费零售总额创下15年来新低,A股市场暴跌,开发商融资持续收紧,商业贷款利率不断提高及放款周期一再延后,各地新一轮调控升级。

Wind数据显示,2017年全年,136家上市开发商平均负债率79.1%,创下2005年以来最高位,债务总额较2016年增长33.3%,高达6.59万亿。其中,负债超过百亿元的房企总计67家,占比49%;负债超过300亿元的房企37家,占比27%,其中,万科、绿地控股、保利地产位列前三,分别为9786.7亿元、7550.8亿元、5382.1亿元,负债均超过5000亿元。

据报道,绿城等开发商已要求加快销售回款。同策研究院表示,预计三季度房企大幅降价。

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